평당단가에 대하여 ???

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평당단가는 단지 그 해의 대략적 가격을 형성하고 있는 일종의 트렌드, 또는 업자들 사이에서 회자되는 일종의 평균치 정도로 건축 예산을 세울 때 참고로 하는 그냥 숫자일 뿐입니다. 이 비용을 본인의 집을 지을 때 적용하기에는 너무나 무리한 숫자이고, 건축 예산을 세워놓고 적용한다면 실제 건축을 시작해놓고 대출 받느라 이리 저리로 시간에 촉박해 당황한 일을 격게 되거나, 건축완성에 실패할 확률이 높습니다.  건축과정을 놓고 건축비를 살펴보면, 정말 건축비 산정에 다양함을 살펴 볼 수 있다는것을 알수 있습니다. 대지구입비용을 제외한 순수 건축비와 관련된 비용 산정 내용만 간략히 살펴 보겠습니다.

 

첫째 : 건축 설계비 입니다.

전체 건축비에 비하면 상대적으로 높지 않으나, 설계를 철저히 하는것이 상대적으로 부실공사를 예방하는 방법 중에 하나 입니다., 물론 일반 소규모 건축을 짓는 시공업자들 중에 이 설계도를 정확하게 이해하고 짓는 업자들도 상당수 없다는것도 참고해야할 내용입니다. 그 만큼 소규모 이다 보니, 자기의 경험으로 짓는 경우가 허다 합니다. 

따라서 설계비용은 조금 비싸더라도 제대로된 설계사를 선정하는 것이 중요합니다.

그런데 우리나라의 현실은 소규모 주택의 경우, 시공사가 직접 설계도를 작성 후 시공하는 일체형 회사가 많습니다. 이는 좋은점이 있는가 하면 모순된 점도 있음을 알아야 합니다. 전문 설계사가 아니 경험으로 설계하는 도면을 통하여 허가 및 시공을 하는것 입니다. 과거에는 이런 시공이 통했지 모르나, 내진설계가 반영되어야 하는 현 상황에서는 기대에 반해지는 건축물을 얻을 수 있습니다.

 

둘째 : 대지조건에 따른 건축비 입니다.

대지의 지질조사에 따른 기초공사-토목공사에 따른 공사비의 산정이 다름니다. 마침 구입한 대지가 연약지반이라는 판명이 되었을 경우 이를 보강해야하는 비용이 발생 합니다. 특히 일정 깊이로 지하를 파 내려갈 경우는 더욱 그렇습니다. 

그런데 우리나라의 경우 대부분의 토질의 힘(ton)이 일정규모를 지탱하는 지반을 가지고 있어 특이한(연약한) 경우를 제외하고는 고려치 않을 수 있습니다.  다만 동결심도를 고려하여 기초를 앉칠 경우는 동결심도 이하에 기초가 묻히도록 하여야 하므로 비용이 더 고려되어야 할 경우가 발생합니다. 물론 우리나라의 경우 동결심도의 정확한 지질 분포도가 없으므로 이 또한 애매한 경우로 남아 분쟁의 소지가 여전히 남아 있습니다.

*동결심도란 ? 땅이 어느깊이에서 얼지 않는가 하는 깊이를 말합니다. 기초는 땅이 얼지 않는 깊이에 앉쳐야 지반 침하의 영향을 받지않고 않고 안정되이 건물이 서 있을 수 있습니다.

 

셋째 : 각종 인입비용 입니다.

건축물에 필요한 각종 설비를 인입하기위한 원인자 부담 비용을 말합니다. 즉 전기인입비, 상/하수도 인입비, 가스인입비 등, 여러가지 건축주가 감당해야할 비용이 있습니다. 이 비용은 순수 건축비와 상관없는 비용들입니다. 대부분 시공사가 견적에서 제외된 비용들 입니다. 건축주는 흔히들 이 비용을 건축비에 포함 시켜달라는 경우가 많습니다. 허나 이 비용은 현장 여건에 따라 변동이 있는 비용이라 견적 단가에 포함시키기에는 시공사가 대부분 꺼려하는 항목 입니다.

 

넷째 : 짓는 방법에 따른 비용 입니다.

 1) 조립식 주택

 2) 목조조립 주택

 3) 철근콘크리형 주택

 4) 철골형 조립 주택

소규모 주택을 지으려 할 때 어느 방법을 선택하느냐에 따라 건축비의 산정이 많이 달라 짐니다.

 

다섯째 : 건주비의 요소 중 마감 재료의 비용 입니다.

이는 재료비의 단가가 천차만별로 다양하고, 가격의 높고 낮음 또한 천차만별이라 딱히 짤라 말하기 어려운 파트 중에 하나 입니다. 재료들 중에는 건식 과 습식에 따라 작업시간과 난이도가 달라지므로 이에 따른 비용이 상당히 달라 짐니다. 현재에 와서는 전체 건축비 중 상당부분이 인건비로 나가고 있습니다. 따라서 공기가 까다로와 작업공기가 늘어지면 그만큼 건축비가 상승한다는 뜻입니다. 바닥재를 한 예로 비닐계열의 마감재를 살펴 보겠습니다. 이 재료는 브렌드가 있는 제품과 없는 제품의 가격차이가 상당히 남니다. 심지어 2배 가까이 나는 경우도 있습니다. 외관상 보기에는 재료의 질이 비슷하여 일반 사람이 척 보기에는 구별하기 어렵습니다. 그러나 일정기간을 사용을 하여보면 그의 품질이 차이남을 알게 됩니다. 따라서 시공당시 건축주를 속이기위해 맘만 먹는다면 속을 수 밖에 없습니다.

 

여섯째 : 건축물 외관의 조경비용 입니다.

건축법상 법적 조경을 해야하는 경우를 제외하고는 견적에 포함하여 견적을 하는 경우가 드물게 됩니다. 따라서 일반적 조경의 경우는 견적외 비용임으로 이를 별도 건축비용으로 산정해야 합니다.

 

이외에도 건축을 진행하다보면 별도의 비용이 더 들어가는 경우가 발생합니다. 보통은 건축주는 5~10% 정도를 예비비로 생각하라고 이야기를 해드리고 있습니다. 사실 건축을 하다보면 비용이 더 발생하면 더 발생했지, 예산에 딱 맞게 진행되는 경우는 거의 없다고 보면 됩니다.

 

그리하여 관리자는 TCCM(Total Cost Construct Management) 방식을 연구하여, 건축비의 상한선을 정하여 놓고, 비용을 종합적으로 관리하는 방법으로 건축과정을 관리하고, 지원할 수 있도록 가이드 방침을 세워 도와 드리고 있습니다.

 

이 방법을 사용하면 비교적 큰 변동없이 건축주가 세운 예산에 맞추어 건축을 할 수 있도록 진행하게 됩니다.

 

아래의 글은 평당단가의 모호성에 대한 상당히 공감가는 글이라 네이버의 블로그 글을(https://blog.naver.com/designmaeg/220643074183), 본 글로 옮겨왔습니다.

 

모두들 평당단가 하면 우선 거부반응부터 일으키시지요.

왠지 미심쩍고 도대체 집짓는것이 어떻게 평당단가라는 개념이 성립될 수 있느냐고들 반문하시곤들 하지요.

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저역시 한때 그러 했습니다.

하지만 역시 평당단가를 빼놓고서는 대화하기 어렵고 이해시키기는 더더욱 쉽지 않더군요.

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하여 저는 되려 평당단가에 맞추어 마감을 안내하는것도 한 방법이지 않나 여깁니다.

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견적이란 기실 늘였다 줄였다 상대방에 맞추어 유동적으로 조절되어지는 고무줄 견적일 뿐입니다.

 

현장에 임하는 사람에 따라서 마감의 깊이가 다르지만

또한 어떤 자재를 어떻 방식으로 사용하느냐의 쓰임새에 따라서도 달라지기 때문입니다.

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대개의 건축주들은 업체에게 상세견적을 원하지만

견적 이놈은 풀어내면 풀어낼수록 높아지고

단순화시키면 시킬수록 저렴해 집니다.

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풀어낸 견적을 저렴히 대입시켜 제시해 보아도 전체 금액에서 높아지다보니

투자한 시간과 정성은 온데간데 없어지고

고작 대비견적의 들러리 역할만 할 수 밖에 없어지는것, 이게 바로 업체의 딜레마인 셈이지요.

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이러한 연유로 어쩐지 1,000만원에 무엇무엇을 해줄 수가 있는것이 중요하지

이것저것 들어가서 1,000만원이라고 하는것이 중요한 것은 아닐런지 반문하지 않을 수 없네요.

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사실 저평형 소형 30평 내외의 전원주택에 견적단가며 평당단가로 다그쳐야 하는 현실이 얼토당토 않다고 여기는것은

건축은 적산이라는 전문분야가 있기도 하고

그 이전 설계에 시방에 각종 기획단계를 통해 선행되어지고 논해져야할 부분이 정작 누락되어져있기 때문이지요.

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어쩠거나 그 모호성을 최소한의 확실성으로 만들어야 하는것은 업체나 고객이나 마찬가지일 것이며

이러한 이유로 평단 견적과 구조 더불어 그에 따른 마감방식과 도면이 필요한 것 아니겠다 합니다.