옛 건물을 철거한 후 그자리에 그대로 신축건물을 지을 경우가 종종 있습니다.

이런경우 기존의 건물이 상당히 오랜된 경우이고, 주인 또한 여러번 바뀐 경우가 대부분이고, 안 바뀐 경우라고 하더라도 오랜 세월이 흘러 우리의 경계와 경계를 세우 담벽락이 이웃간에 어떻게 맞물려 있는지를 모르는 경우가 흔한 경우 입니다. 지적도에 표시한 내 땅의 면적 및 경계측량은 오래전에는 평판측량에 의한 경계측량으로 삼각법에 의해 측량 했으므로 그의 오차 범위가 약 25~30cm 정도가 오차범위를 가지고 있었습니다. 오늘날에는 컴퓨터를 사용하고, GPS를 이용, 측량하여 그의 오차가  1cm 이내에 측량이 됩니다. 그만큼 오늘날에는 오차가 거의 없습니다. 그러면 내가 건물을 지으려는 땅이 면적과 경계가 정확한가 ? 사실은 그렇지 않을 수 도 있습니다. 오래전에 우리나라의 대부분의 토지대장이 정리되었고, 과거의 측량방법에 따라 지적도가 만들어졌기 때문에 오늘날 측정방법으로 측량을 해보면 약간의 오차가 있을 수 있습니다. 따라서 새로이 건물을 지으려면 경계측량을 반드시해야하고, 지적도와 다른 측량이 나올 경우, 규준틀(야리가다)을 앉칠 때 지적도와 상이하여, 건축법을 지켜야하는 건축한계선의 준수등에 문제가 생겨 준공신청시 문제가 생길 수 도 있습니다. 이런 경우는 설계도면을 수정하여 제대로 규준틀을 앉쳐야 합니다. 그래야 나중에 준공검사 받을 때 건축법에 저촉이 되지않고 제대로 사용승인을 받을 수 있습니다. 만약 건축 한계선을 침범하여 건물을 완성하였을 경우 최악의 경우 침범한 건물 영역을 전부 법규에 맞게 잘라내야하는, 현실적으로 건물을 일부분 짤라내야하는 경우가 생길 수 도 있습니다. 그래서 건축시 골조 공정중에, 특히 1층을 올린 후 현황경계측량을 꼭 해야하는 것 입니다. 현황 경계측량이란 ?, 지적도위에 신축중인 건물의 외곽 골조선을 그대로 표시하여 측량을 해주는 것입니다. 그리하여 지금 짓고 있는 건물이 건축한계선을 침범하였는지를 사전에 측량함으로서 완성시에 문제가 없도록 하는것 입니다. 또하나, 경계측량과 지적도와 상이한 경우, 신축건물에 문제를 야기시는 것중에 하나는 주차라인의 규격 문제 입니다. 필로티 주차장인경우 자칫잘못하면 주차라인이 건물외곽선을 침범하여 대지 경계선에 맞닺아 벗어나는 경우도 생길 수 있습니다. 준공검사시 특히 주차라인의 경우는 1cm의 오차도 허용하지 않으므로 정확히 내 땅안에 정확히 들어가 있어야 합니다. 특히 조심해야할 문제 입니다. 필로티 주차장인 경우 벽마감재가 차지하는 수치를 착각하여 시공하는 경우,  대지경계 밖으로 튀어 나갈 수 있으므로 조심해야 합니다.  

아래 사진은 대지 경계와 맞닺아 있는 주차라인 부분을 수정하고 있습니다. 

아래의 사진은  주차라인 뒤쪽의 석재와, 단열재를 떼 내어 주차공간을 확보하여 수정을 한 경우 입니다. 

다른 하나는 이웃간의 경계점 입니다. 오랜 세월동안 공유했던 담장 사이로 이웃한 집 건물이 있을 경우 입니다. 이 경우 신축하는 쪽에서 철거를 한 후 경계로 있던 담장을 철거하거나, 아니면 그대로 놓아두고 신축건물을 지을 경우가 있습니다.  이 때 주의할 점은 기존 담장을 일점 일획이라도 손을 대지아니하고 경계측량안에 짓고자하는 신축건물을 짓는 방법입니다. 이럴 경우 타인의 담을 건들지 않고 내 땅에 신축건물을 짓는것이므로 나중에 발생할지도 모를 민원을 예방하는 것입니다. 물론 담벽락이 크랙이 가거나 문제가 생길 경우 이웃집 주인과 협의하여 보수를 해주어야 합니다. 보수를 할 경우라도, 민원인(이웃집주인)과 협의한 내용을 문서상으로 꼭 싸인등을 받아놓아 남겨야 합니다. 만약 기존의 담이 내 경계를 침범하여 담장이 설치 되었다면, 이웃집 주인과 협의를 하고 철거를 동의받아 담벽락을 새로이 수정하여 쌓는다는것을 문서로 남기고 작업을 해야 합니다. 만약 이러한 작업을 하면서 근거를 남기지 않고 구두상으로 협의하여 작업을 한 경우 준공시점에 가서 이를 번벅하거나, 민원을 제기하면 꼼짝없이 문제가 되어 사용승인을 받는데 문제를 야기 할 수 도 있습니다. 특히 기존의 담장이 내 땅이 아닌 이웃집 땅을 침범한 경우 이를 철거하고, 새로이 측량한 경계측량 안에 새로이 담장을 쌓아야 하는데, 이를 무시하고 담장이 이웃집 땅에 옛날부터 있었으니 그대로 그 경계에 신축건물을 짓고, 담장을 그대로 보존하여 새로이 담장을 함께 쌓거나, 합벽등을 쳐서 쌓는다면 이 또한 문제를 야기 시키는 행위 입니다. 결국 이런 경우는 이웃집이 요구할 경우, 함께 쌓은 담장을 분리시켜 헐거나, 옛날 담장과 함께 합벽을 쳤다면, 합벽친 담장을 장비를 동원하여 커팅을 해야 합니다. 두꺼운 담장을 반으로 따로 따로 분리해 냈다는 것이 기술 및 소음 등 많은 문제를 안고 작업하는 경우가 생기는 것입니다. 준공검사에 정말 어려운 경우가 생길 수 있으므로 경계측량을 소홀이 넘기거나, 건축법을 간과하여 강행하여 건물을 짓는다면 완성단계에 가서 생각지 않은 많은 어려움에 직면할 수 있으니 세심한 주의 할 필요가 있습니다.

위의 사진 빨간원 부분의 옛날담을 그대로 놓두고, 이를 합벽으로 쳐서 아래와 같이 새로운 담벽을 친경우 사진 입니다. 위의 사진에 보듯이 옛날 담장이 경계측량상으로 이웃집 경계를 약간 침범한 경우로 이를 완전히 제거한 후 새로운 담장을 신축건물의 경계안에 새로이 쌓아야 했으나, 이를 무시하고 옛날 담장에 새로운 담장(옹벽)을 쌓은 경우로 경계침범 민원을 발생한 경우 입니다. 물론 위의 담장은 30년 넘게 예전부터 내려온 담장입니다. 그러나 철거과정에 이를 일부 헐어고, 나머지를 남겨놓은 상태에서 합벽쳐서 아래와 같은 담장(옹벽)을 쌓아, 침범한 담장을 커팅해달라는 민원을 제기한 사례입니다.